宅院价格大幅度创近六年新高,多省楼房买卖市场数据走软

新华社南昌7月19日电江西省统计局19日公布的数据显示,今年上半年,江西省商品房销售面积同比增长28.2%,增幅比去年同期和一季度分别回落13.1和8.3个百分点。

  固定资产投资热在中部地区略有降温。

上海易居房地产研究8月12日发布的《2015年7月全国房地产市场报告》指出,今年前7个月土地成交量跌幅达32%,较前6个月有所收窄,成交价格达到历史较高水平;房地产投资增速再创六年来新低,达4.3%,新开工面积同比下降16.8%,跌幅有所扩大;商品房销售量同比增长6.1%,价格增幅创2014年以来的新高;房企到位资金同比增长0.5%,销售回款成为资金主要来源。总体而言,住宅价格涨幅创近两年新高,投资建设指标正在企稳。

今年上半年,江西省房地产开发投资906.4亿元,同比增长18.0%,比一季度回落5.8个百分点。其中,住宅投资619.0亿元,增长14.1%。房屋新开工面积2346.8万平方米,增长33.9%;房屋竣工面积792.1万平方米,增长21.3%。

  国家统计局昨日发布的固定资产投资数据显示,分地区看,1~6月,东部地区投资100921亿元,同比增长16.3%,增速比1~5月提高0.1个百分点;中部地区投资58327亿元,增长19.2%,增速回落0.1个百分点;西部地区投资52395亿元,增长18.6%,增速提高0.2个百分点。

一、土地成交量跌幅小幅收窄 成交价格继续上行

商品房销售面积2243.6万平方米,增长28.2%,比一季度回落9.1个百分点,其中住宅销售增长23.6%,增幅比去年同期和一季度分别回落13.1个和8.3个百分点。

  《第一财经日报》记者查阅中部主要省份1~5月固定资产投资数据发现,尽管增幅仍高于全国平均水平,但均存在增速下滑、后劲不足、项目储备放缓、重大项目建设进展偏慢等下行压力。

全国土地购置面积同比下降32.0%

商品房销售额1343.6亿元,增长35.7%,比一季度回落10.6个百分点。商品房单位面积销售额5989元/平方米,同比增长5.8%,增幅比一季度回落0.8个百分点。

  投资后劲现不足

1-7月份,房地产开发企业土地购置面积12113万平方米,同比下降32.0%,降幅比1-6月份收窄1.8个百分点;土地成交价款3593亿元,下降25.6%,降幅收窄3.3个百分点。从土地购置面积增幅走势看,前7个月基本延续了今年以来同比下跌的走势,且基本稳定在30%左右的跌幅,整体处于较低水平。

库存方面,6月末,江西省商品房待售面积同比下降14.9%,降幅比一季度扩大6.0个百分点,其中住宅待售面积同比下降26.6%,降幅比一季度扩大8.4个百分点。

  尽管中部各省固定资产投资增幅仍领跑全国,且增速仍保持在20%左右的水平,但其1~5月增幅较1~4月多有所回落。

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  今年1~5月,湖北省固定资产投资完成7957.79亿元,同比增长20.9%,增幅亦比1~4月回落0.6个百分点;

全国土地购置均价2966元/平方米 逼近历史高价

  湖南省完成固定资产投资6352.47亿元,同比增长21.2%,增速比1~4月回落0.6个百分点,但仍保持在20.0%以上的较高水平,高于全国平均增速4个百分点;

1-7月份,全国房地产开发企业土地购置均价2966元/平方米,同比增长9.5%,增幅比1-6月份加大2.1个百分点。从土地价格看,前7个月土地价格延续了今年以上整体上行的走势,已经逼近了2014年全年3002元/平方米的历史最高价,今年以来的价格增幅整体也呈现震荡上行的走势。

  河南省固定资产投资9633.11亿元,同比增长21.1%,比今年一季度和1~4月分别回落0.4个和0.3个百分点;

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  安徽省固定资产投资今年来更呈逐月回落趋势。

二、房地产投资增速创六年来新低

  中部各省中,仅有江西省1~5月固定资产投资增幅比1~4月有所提高,但也仅高出0.1个百分点。

全国房地产开发投资52562亿同比增长4.3%

  除增幅回落之外,其他数据也显出乏力之态势。

1-7月份,全国房地产开发投资52562亿元,同比增长4.3%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资35380亿元,增长3.0%,增速提高0.2个百分点。7月份,全国房地产开发投资8607亿元,同比增长2.9%。其中住宅投资5874亿元,同比增长3.5%。从房地产投资额同比增幅走势看,今年前7个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势,创造了2009年前3个月以来的最低值。

  以湖南为例,湖南固定资产投资的项目储备明显放缓。1~5月,该省施工项目个数仅增长7.6%,同比回落8.6个百分点;计划总投资增长11.7%,同比回落2.4个百分点。

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  同时,1~5月,湖北省基础设施投资增速较前四个月放慢了3个百分点,尤其是城市基础设施完成投资仅742.94亿元,增速比1~4月回落7.3个百分点。

全国房屋新开工量面积同比下降16.8%

  湖北全省新开工项目7490个,比上年同期减少944个,下降11.2%,增幅比上年同期低21.5个百分点。

1-7月份,房地产开发企业房屋新开工面积81731万平方米,同比下降16.8%,降幅比1-6月份扩大1个百分点。其中,住宅新开工面积56684万平方米,下降17.9%。从房屋新开工面积同比走势看,今年前7个月同比仍呈现下降态势,但跌幅有所加大。

  房地产投资冷热不均

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  国家统计局发布的数据,6月末,商品房待售面积54428万平方米,比5月末增加1026万平方米。其中,住宅待售面积增加634万平方米。

三、商品房销售量同比继续上升,价格同比增幅持续加大

  库存的增加主要源于销售的低迷。数据显示,1~6月份,商品房销售面积48365万平方米,同比下降6.0%,降幅比1~5月份收窄1.8个百分点。其中,住宅销售面积下降7.8%。商品房销售额31133亿元,下降6.7%,降幅比1~5月份收窄1.8个百分点,其中,住宅销售额下降9.2%。

商品房销售面积59914万平方米 同比增长6.1%

  中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》表示,6月单月的销售情况有所好转,但是这与6月面临半年关口,大部分企业因为业绩压力促销走量有很大关系。从总体数据来看,降温依然在持续,而且这种降温的趋势目前看有加速的迹象。

1-7月份,商品房销售面积59914万平方米,同比增长6.1%,增速比1-6月份提高2.2个百分点。其中,住宅销售面积增长6.9%。商品房销售额41171亿元,增长13.4%,增速提高3.4个百分点。其中,住宅销售额增长16.8%。

  本报记者注意到,在备受关注的房地产开发投资领域,中部各省中,仅湖北的情况有所回暖,其他省份投资及销售增速均双双回落。

7月份,商品房销售面积9650万平方米,同比增长18.9%;商品房销售额6912亿元,同比增长33.4%。

  据统计,1~5月,湖北省房地产开发完成投资1223.96亿元,增长23.6%,增幅比1~4月上升1.6个百分点。

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  安徽省房地产开发投资1491.1亿元,增长8.6%,增幅则比1~4月、一季度分别回落0.8个和3.9个百分点。

从各物业类型看,今年前7个月住宅和商业营业用房销售面积同比呈上升态势,办公楼销售面积同比虽然仍下降,但降幅进一步收窄,销售面积接近去年同期水平。其中,住宅销售面积增长6.9%,销售额增长16.8%;办公楼销售面积下降0.4%,销售额增长2.1%;商业营业用房销售面积增长2.3%,销售额下降1.9%。

  江西房地产开发投资完成430.2亿元,增长6.4%,增速较1~4月回落6.8个百分点;商品房销售面积924.8万平方米,下降0.5%,回落6.5个百分点;商品房销售额482.5亿元,增长2.4%,回落8.5个百分点。

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  1~5月,河南房地产开发投资1360.16亿元,增长15.3%,亦比去年同期回落9.8个百分点。

商品房成交均价同比增长6.9%

  湖南省房地产业降温尤为明显。1~5月,该省商品房销售面积下降8%,降幅比一季度扩大4.9个百分点,同比回落了43.7个百分点;商品房销售额下降9%,降幅比一季度扩大2.9个百分点,同比回落了62.6个百分点,可谓“商品房销售量价齐跌”。

1-7月份,全国商品房成交均价同比增长6.9%,增幅较1-6月份加大1个百分点,继续创造2014年以来的新高。其中住宅成交均价增长9.2%,办公楼成交均价增长2.5%,商业营业用房成交均价下降4.1%。今年前7个月,除了商业营业用房价格同比下降外,住宅和办公楼价格增幅均处于正增长区间。而从价格增幅走势看,住宅持续上升,增幅创2013年前8个月以来的新高。预计下半年,随着去年同期基数的逐步回落,住宅价格增幅仍将继续小幅上行。

  房地产开发亦大幅缩减。湖南全省房地产开发投资增长9.7%,同比回落6.4个百分点;新开工面积下降20.3%,同比回落25.9个百分点。

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  房地产开发投资降温对下游的影响亦在持续发酵。受房地产业回落影响,1~5月,湖南省限额以上批发零售业中,家用电器和音像器材类、家具类、建筑及装潢材料类商品零售额增速同比分别回落10.9个、17.1个和26.3个百分点。相关税收增长也受到拖累,土地增值税增速同比回落24.4个百分点,契税回落3.5个百分点。

7月商品住宅待售面积新增521万平方米

  为此,湖南省下一阶段将加快棚户区改造,推进保障性住房建设,改善中低收入家庭住房条件;利用国家改革和调控契机,切实加强土地供应和房地产开发项目管理,合理控制房地产开发投资规模;加强对房地产市场分类管理,规范交易行为,确保房价合理增长。

7月末,商品房待售面积66259万平方米,比6月末增加521万平方米。其中,住宅待售面积增加221万平方米,办公楼待售面积增加98万平方米,商业营业用房待售面积增加136万平方米。

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7月末,商品住宅待售面积同比增长18.1%,较6月末增幅减少1.2个百分点,而今年前7个月的商品住宅销售面积同比增长6.9%,两者的差值为11.2%,较6
月末的差值继续缩小。

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四、房企到位资金69301亿 同比增长0.5%

1-7月份,房地产开发企业到位资金69301亿元,同比增长0.5%,增速比1-6月份提高0.4
个百分点。其中,国内贷款12515亿元,下降4.5%;利用外资185亿元,下降24.5%;自筹资金27761亿元,下降1.1%;其他资金28840亿元,增长4.7%。在其他资金中,定金及预收款16965亿元,增长2.4%;个人按揭贷款8608亿元,增长12.5%。

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从月度累计情况看,今年前7个月房地产开发企业到位资金同比增幅继前6个月回到正增长区间后,继续保持小幅正增长的态势,但整体依旧处于历史较低水平。虽然今年上半年,央行连续降息和降准,但对房企的积极作用有限,主要是商业银行普遍对开发贷较为谨慎,因此,房企整体融资环境并未明显改观,房企的社会融资成本依旧较高。预计今年下半年,随着金融政策的进一步宽松以及楼市的逐步复苏,房企资金同比增幅将平稳上行。

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从开发企业资金来源的构成分析,1-7
月份,国内贷款占18.1%;利用外资占0.3%;自筹资金占40.1%,其他资金占41.6%。销售回款占比明显上升。与今年前6个月相比,前7个月各项资金来源占比中,除了利用外资占比不变外,国内贷款和自筹资金占比均有所回落,而其他资金占比则上升明显。显示近期由于信贷等金融环境未明显改善,房企仍将销售回款作为资金的主要来源。

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五、全国楼市企稳依旧 下半年将进一步复苏

总体而言,今年前7个月,房地产行业企稳态势依旧。从土地市场看,土地交易呈现量跌价涨的态势;从房地产投资情况看,增幅继续放缓,房屋新开工量同比跌幅小幅加大,但整体平稳;从商品房市场看,随着楼市放松政策的逐步推进和落实,市场需求得到明显提振,楼市去库存较为平稳;从房企资金情况看,同比仍然处于正增长区间,显示房企资金情况也趋于好转,但整体融资环境改善不明显。预计今年下半年,随着各地楼市放松政策的逐步推进,全国楼市仍然延续逐步复苏的势头。

执笔人:上海易居房地产研究院 研究员 朱光

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